Pengertian Produk Konstruksi Perumahan

Pengertian Produk Konstruksi Perumahan

Dalam UU No. 4 Tahun 1992 tentang perumahan dan permukiman, perumahan dan permukiman dibedakan sebagai berikut: permukiman adalah bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan lindung, dapat merupakan kawasan perkotaan dan pedesaan, berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal dan tempat kegiatan yang mendukung perikehidupan dan penghidupan. Sedangkan perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau hunian plus prasarana dan sarana lingkungan.

Urusan perumahan umumnya dilihat sebagai urusan pembangunan unsur buatan dalam kaitannya dengan unsur sosial ekonomi masyarakat yang bersifat kuantitatif, yaitu untuk memenuhi kekurangan rumah yang sehat dan layak akibat kenaikan jumlah penduduk. Masalah perumahan juga dipersempti menjadi sebatas membuat komoditi rumah, sehingga segala sesuatunya kemudian diterjemahkan lebih dari sudut suplai. Perumahan lebih merupakan urusan produsen yaitu bagaimana membuat komoditi sesuai dengan pasar potensial yang menguntungkan. Adapun prasarana dalam lingkungan perumahan berdasarkan keputusan Menteri PU no. 20/KTPS/1986 tentang pedoman Teknik Pembangunan Perumahan Sederhana tidak bersusun disebutkan:

1. Jalan adalah jalur yang direncanakan atau digunakan untuk lalu lintas kendaraan dan orang. Prasarana lingkungan yang berupa jalan lokal sekunder yaitu jalan setapak dan jalan kendaraan memiliki standar lebar badan jalan minimal 1,5 meter dan 3,5 meter.

2. Air limbah adalah semua jenis air buangan yang mengandung kotoran dari rumah tangga. Prasarana untuk air lembah permukiman:

a. Septik tank

b. Bidang Resapan

Apabila kemungkinan membuat septik tank tak ada, maka lingkungan perumahan harus dilengkapi dengan sistem pembuangan air limbah lingkunan atau harus dapat disambung pada sistem pembuangan air limbah kota.

3. Air hujan, Setiap lingkungan harus dilengkapi dengan sistem pembuangan air hujan yang mempunyai kapasitas tampung yang cukup sehingga lingkungan perumahan bebas dari genangan air.

4. Air bersih adalah air yang memenuhi persyaratan untuk keperluan rumah tangga setiap lingkungan perumahan harus dilengkapi dengan prasarana air bersih yang memenuhi persyaratan:

• Lingkungan perumahan harus mendapat air bersih yang cukup dari jaringan dan kota

• Penyediaan air bersih kota atau penyediaan air bersih lingkungan harus dapat melayani kebutuhan perumahan

• Harus tersedia sistem plambing di rumah dan meteran air untuk sambungan rumah

• Untuk sambungan halaman tidak harus tersedia sistem plambing di rumah, hanya sampai halaman saja. Namun harus tersedia meteran air.

5. Supply listrik

• Untuk perumahan Satu unit kediaman minimum disediakan jatah 450 AV

• Untuk Penerangan jalan umum

6. Jaringan telepon pembangunan perumahan sederhana sebaiknya dilengkapi dengan jaringan telepon umum.

Dewasa ini konsep pemasaran mengalami perkembangan yang semakin maju sejalan dengan majunya masyarakat dan teknologi. Perusahaan tidak lagi berorientasi hanya pada pembeli saja, akan tetapi berorientasi pada masyarakat atau manusia. Konsep yang demikianlah yang disebut dengan konsep pemasaran masyarakat. Pada intinya, jika suatu perusahaan ingin menerapkan orientasi konsumen ini, maka:

1. Menentukan kebutuhan pokok dari pembeli yang akan dilayani dan dipenuhi.

2. Memilih kelompok pembeli tertentu sebagai sasaran dalam penjualan.

3. Menentukan produk dan program pemasarannya.

4. Mengadakan penelitian pada konsumen untuk mengukur, menilai dan menafsirkan keinginan, sikap serta tingkah laku mereka.

5. Menentukan dan melaksanakan strategi yang paling baik, apakah menitikberatkan pada mutu yang tinggi, harga yang murah atau model yang menarik.

Berorientasi pada klien artinya berpusat pada kebutuhan klien. Developer dan pemasar produk perumahan harus bekerja bersama dan untuk memenuhi kepentingan klien. Pemasar produk perumahan akan mengalami kesukaran jika apa yang dilakukan pihak developer tidak sesusai dengan kebutuhan klien. Maka developer harus mampu untuk mengambil kebijakan dengan lebih berorientasi pada klien. Pemasar produk perumahan harus menunjukan keakraban dengan klien, memperhatikan kebutuhan klien, sehingga memperoleh kepercayaan yang tinggi dari klien. Dengan dasar hubungan yang baik itu mereka dapat menyesuaikan kebutuhan klien.

Setiap organisasi yang berorientasi pada pelanggan (customer-oriented) perlu memberikan kesempatan yang luas kepada para pelanggannya untuk menyampaikan saran, pendapat, dan keluhan mereka. Media yang digunakan bisa berupa kotak saran yang diletakkan di tempat-tempat strategis (yang mudah dijangkau atau sering dilewati pelanggan), kartu komentar (yang bisa diisi langsung maupun yang bisa dikirim via pos kepada perusahaan), saluran telepon khusus bebas pulsa, dan lain-lain. Informasi-informasi yang diperoleh melalui metode ini dapat memberikan ide-ide baru dan masukan yang berharga kepada perusahaan, sehingga memungkinkannya untuk bereaksi dengan tanggap dan cepat untuk mengatasi masalah-masalah yang timbul. Zeithmal et. al (1990) mengemukakan bahwa tanggapan (responsiveness) yaitu respon atau kesigapan karyawan dalam membantu pelanggan dan memberikan pelayanan yang cepat dan tanggap, yang meliputi: kesigapan karyawan dalam melayani pelanggan, kecepatan karyawan dalam menangani transaksi, dan penanganan keluhan pelanggan.

Keluhan adalah satu pernyataan atau ungkapan rasa kurang puas terhadap satu produk atau layanan, baik secara lisan maupun tertulis, dari pelanggan internal maupun eksternal. Manfaat prosedur penanganan keluhan:

• Tersedia prosedur yang jelas ketika terjadi keluhan

• Menciptakan pemahaman dan keyakinan cara menangani keluhan

• Membantu mengatasi rasa “bersalah” secara pribadi bagi orang yang menangani keluhan

• Menerima keluhan sebagai umpan-balik yang berharga, bukan sebagai kritik

• Menghasilkan catatan yang dapat digunakan untuk menganalisa kemungkinan peningkatan layanan.

Dipohusodo (1996) menyatakan dalam penyelenggaraan konstruksi, faktor biaya merupakan bahan pertimbangan utama karena biasanya menyangkut jumlah investasi besar yang harus ditanamkan yang rentan terhadap resiko kegagalan. Sehingga hal ini akan berdampak pada harga yang ditawarkan pengembang perumahan. Untuk menentukan harga bangunan (building cost) rancangan pekerjaan konstruksi dari suatu bangunan gedung dan perumahan, diperlukan suatu acuan dasar. Analisa biaya konstruksi bangunan gedung dan perumahan antara lain memuat beberapa hal sebagai berikut:

1. Perhitungan harga satuan pekerjaan persiapan dan pekerjaan tanah untuk bangunan sederhana;

2. Analisa biaya konstruksi (ABK) bangunan gedung dan perumahan pekerjaan penutup tanah

3. Perhitungan harga satuan pekerjaan pondasi untuk bangunan sederhana

4. Perhitungan harga satuan pekerjaan pasangan dinding

5. Analisa Biaya konstruksi (ABK) bangunan gedung dan perumahan pekerjaan plesteran;

6. Perhitungan harga satuan kayu;

7. Perhitungan harga satuan beton;

8. Analisa biaya konstruksi (ABK) bangunan gedung dan perumahan pekerjaan penutup atap;

9. Analisa biaya konstruksi (ABK) bangunan gedung dan perumahan pekerjaan langitlangit;

10. Perhitungan harga satuan pekerjaan pipa dan saniter;

11. Analisa biaya konstruksi (ABK) bangunan gedung dan perumahan pekerjaan besi dan alluminium.

Biaya konstruksi perumahan sangat menentukan kualitas dan harga rumah yang ditawarkan oleh developer. Harga adalah biaya yang paling mudah dilihat, sehingga merupakan unsur penting bagi pelanggan dalam mengambil keputusan. Pada prinsipnya harga jual harus dapat menutupi biaya penuh ditambah dengan laba yang wajar. Harga jual sama dengan biaya produksi ditambah mark-up. Dari definisi tersebut dapat disimpulkan bahwa harga jual adalah sejumlah biaya yang dikeluarkan perusahaan untuk memproduksi suatu barang atau jasa ditambah dengan persentase laba yang diinginkan perusahaan, karena itu untuk mencapai laba yang diinginkan oleh perusahaan salah satu cara yang dilakukan untuk menarik minat konsumen adalah dengan cara menentukan harga yang tepat untuk produk yang terjual. Harga yang tepat adalah harga yang sesuai dengan kualitas produk suatu barang dan harga tersebut dapat memberikan kepuasan kepada konsumen.

Perusahaan pelayanan telah meningkatkan kompetisi pangsa pasarnya dengan berbasis pada ketepatan waktu pengiriman yaitu kapan barang diterima oleh konsumen. Bagi perusahaan pengembang yang memproduksi rumah, ketepatan waktu pengiriman diartikan sebagai saat rumah diserahkan kepada konsumen yang disebut serah terima produk. Dalam menyeleksi komitmen waktu pengiriman (saat penyerahan), perusahaan harus mempertimbangkan tidak hanya bagaimana konsumen memberikan reaksi terhadap komitmen tetapi juga apakah perusahaan mempunyai kapasitas pelayanan yang cukup.

Untuk memperoleh sukses, manajemen profesional harus: mengidentifikasi konsumen, mengerti kebutuhan konsumen. Faktor-faktor yang menggerakkan perilaku konsumen meliputi harapan konsumen, persepsi konsumen, dan respon konsumen yang terdiri dari hasil (sangat baik, puas, tidak puas) dan dampak (tumbuh, bertahan, berkurang).

Harapan konsumen akan ketepatan waktu penyerahan dapat dipengaruhi beberapa faktor seperti harga, pemberitahuan secara lisan, pengawasan komunikasi oleh perusahaan, dan pengalaman jasa sebelumnya. Waktu pengiriman yang dirasakan dapat dipengaruhi oleh faktor-faktor psikologi dan sosial. Yang dimaksud dengan pengiriman diatas apabila diterapkan pada produk rumah adalah serah terima rumah dari perusahaan kepada pelanggan. Indikator dari pengiriman pada produk rumah antara lain ketepatan waktu yaitu jadwal yang tertera dalam perjanjian jual beli dengan realisasi waktu penyerahan. Dalam penelitiannya tentang “Analisis Pengaruh Kualitas Produk dan Kualitas Layanan Terhadap Kepuasan Konsumen”, Mulyono (2008) menyatakan bahwa perusahaan pelayanan telah meningkatkan kompetisi pangsa pasarnya dengan berbasis pada ketepatan waktu pengiriman yaitu kapan barang diterima oleh konsumen. Bagi perusahaan pengembang yang memproduksi rumah, ketepatan waktu pengiriman diartikan sebagai saat rumah diserahkan kepada konsumen yang disebut serah terima produk. Larsson (1991) dan Zheng (2002) dalam Mulyono (2008) telah melakukan pengamatan bahwa waktu pengiriman yang dirasakan dapat dipengaruhi oleh faktor-faktor psikologi dan sosial. Yang dimaksud dengan pengiriman diatas apabila diterapkan pada produk rumah adalah serah terima rumah dari perusahaan kepada pelanggan. Indikator dari pengiriman pada produk rumah antara lain ketepatan waktu yaitu jadwal yang tertera dalam perjanjian jual beli dengan realisasi waktu penyerahan, kemudian faktor kesesuaian spesifikasi produk antara apa yang tertera dalam perjanjian jual beli dengan kenyataan dilapangan. Selain itu kelengkapan yang merupakan utilitas rumah seperti jaringan listrik, air, dan masalah legalitas berupa IMB (Ijin Mendirikan Bangunan) dan sertifikat rumah seringkali menjadi kendala dalam proses melakukan serah terima produk. Keempat elemen tersebut diatas merupakan faktor penentu kepuasan konsumen.